[摘要] 11月份二手房市场整体冷淡，交易量连续五个月下滑后势头有所收敛，但仍保持低位徘徊，成交均价继续微幅下挫，这样的走势与一手房市场颇为相似。在一手房降价潮中，二手房也不可能独善其身。
11月份二手房市场整体冷淡，交易量连续五个月下滑后势头有所收敛，但仍保持低位徘徊，成交均价继续微幅下挫，这样的走势与一手房市场颇为相似。在一手房降价潮中，二手房也不可能独善其身的。
市中心仍难寻低价房源
另据21世纪不动产上海区域市场中心对旗下门店抽样调查显示，目前楼市总价低于百万的二手房源类型多集中于以下三类，中心老公房、外围动迁房和使用权房啊。
抛开使用权房，其中作为市中心区域的二手房源，因啊自身单价的高企，最终成交总价往往也偏高。购房者如想以百万元以内的预算购买市中心区域二手房，则只能对房源本身的品质、面积等一系列条件做出“降级修正”。
21世纪不动产上海区域市场分析师罗寅申表示，虹口曲阳、闸北彭浦、浦东上南等老公房聚集区域无疑是满足购房者百万购房需求的。以曲阳板块为例，板块内总价低于百万元的二手房源多为房龄在25年以上的老式公房，小面积、高房龄是其总价低廉的主要因素。
据了解，上述市中心区域的小户型老公房无论是购买抑或是租赁需求皆较大，故其售价较为坚挺，难有议价空间出现。不过近期因经适房分配的影响，也有局部小户型老公房集中板块出现了二手房东急售让利10-15%的案例。
此外，位于外围区域的动迁房源虽较老公房房龄较新、面积更大，但仍有不少总价不足百万元的二手房源存在，但其也有交通不便、配套不成熟等“硬伤”。
置换型业主挂牌增多
一手房降价不仅对二手房市场的买家有影响，也对二手房挂牌业主产生触动。
据了解，近期部分板块挂牌业主中有置换需求的比例明显放大，虽然挂牌价格基本与前期持平，但议价空间增大，有的甚至超过了15%。但像这样急需用钱而大幅让步的业主在市场中的比重占比不到10%，更多的业主则选择与购房者一起继续观望。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，新盘集中的低价供应，唤起部分房东的置换需求，部分资金有限的房东们急于抛售原有房源，以便购买新看中的物业，所以在出价方面也比较诚心，让步较大。
另一方面，一手房的集中降价冲击，房价上涨的预期逐渐被削弱，房东的心态开始进一步动摇。从之前的零星业主让步发展到接近10%的业主，虽然调整步伐缓慢，但二手市场价格已经步步向购房者的心理价位靠拢。
外围区域客源流向新房
经历了成交量大幅萎缩的10月、11月，二手房市场的总体状况依旧没有复苏迹象，反而陷入了相较于新房市场更为严酷的情形。
一般情况下，二手房的价格优势是不少买家选择他们的原因，而目前，面对以价换量的新房“救市”行动，尤其是那些新房项目较集中的外围区域，二手房的的竞争压力前所未有，除了价格优势的不断削弱，更为棘手的是客源的不断流失的。
据汉宇地产松江新城分行的一位置业顾问介绍，近期由于部分一手项目降价幅度明显，与周边二手房的价差几乎达到每平方米2000-3000元左右，令不少原本区域内购房意向并不明朗的购房者，转向新房市场。松江新城的购房者表现是目前外围二手房市场的一个缩影，购房客源的流失令二手房市场更显惨淡啊。
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