[摘要] 今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，限购、限贷、加息和提高准备金率等多项举措连续出台，中国房地产业在“忐忑”中度过了半年。走入第三季度，本以为宏观调控会随时间的推移而松懈，而随着7月12日温家宝总理在国务院常务会议上的讲话以及“新国五条”的出台，人们明显嗅到
今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，限购、限贷、加息和提高准备金率等多项举措连续出台，中国房地产业在“忐忑”中度过了半年。走入第三季度，本以为宏观调控会随时间的推移而松懈，而随着7月12日温家宝总理在国务院常务会议上的讲话以及“新国五条”的出台，人们明显嗅到了新一轮更加严厉调控政策即将来临。
政策：调控深入市场走向理性
为做好房地产市场调控工作，促进赣州房地产业稳健发展，今年上半年，我市在加大保障性住房建设力度的同时，积极响应中央号召，认真贯彻落实宏观调控政策，今年上半年连续下发了《关于进一步规范商品房预（销）售行为加强房地产市场监管有关问题的紧急通知》（赣市府【2011】2号）、《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（赣市府办发【2011】12号）和《关于进一步规范和完善房地产市场监管行为的通知》（赣市房字【2011】36号）等规范性文件，从预售、销售、资金监管等方面多管齐下，有效遏制了房价上涨的势头，规范了市场秩序。
业内人士分析认为，在深入落实的调控政策影响和居高不下的通货膨胀压力下，在第三、四季度，金融信贷政策将进一步收紧，贷款利息、存款准备金率都可能再次上调。新政下，不管是开发商的拿地、销售，还是消费者购房，都会更加理性。下半年，赣州房地产市场将趋于理性。
供求：供求逆转 销售压力增大
自1月26日“国八条”出台后，赣州房地产市场逐渐降温，呈现出价格稳定、销售量同比下滑、供应量大增的现象。据有关统计数据显示，今年上半年，赣州中心城区新建商品房总销售面积为51.77万平方米，与去年同期的56.61万平方米相比，下降了8.55%。其中，新建住宅总销售面积为39.99万平方米，与去年同期的42.39万平方米相比，下降了5.67%。
另据有关统计数据显示，今年上半年，赣州中心城区房屋新开工面积542.6万平方米，同比上涨745.3%。其中，住宅新开工面积286.5万平方米，比去年上半年的24.39万平方米上涨17.54%。对此，业内人士分析认为，今年上半年，赣州中心城区房屋新开工面积大增，购房观望情绪渐浓，市场供求关系已经产生了变化。随着新建项目陆续开盘和限购、限贷政策的落实，未来房地产市场可能会出现供大于求的局面，市场将会由卖方市场向买方市场转变。
对于下半年赣州楼市的销售形势，多位业内人士表示形势会很严峻。原因在于，目前，在赣州中心城区商品住宅的消费群体中，投资、投机性购房者已逐步退出市场，首次、二次置业的刚需购房者所占比例尽管非常大，但贷款加息、首付比例提高、准备金率上调、税费调整和有望出台的“限购令”等金融、税费政策，将大部分购买力不强的首次购房者和改善性购房者拒之门外，从而影响房屋成交量。
房价：竞争加剧 价格有望回落
据统计，截至目前，赣州中心城区在售商品房项目约有40个，加上正在施工的新建项目，预计下半年赣州中心城区的可售项目将超过50个，商品住宅可售面积将超过100万平方米。
新建项目增加、商品房供应量大增为购房者提供了更大的选择范围，同时也将给开发商造成更大的销售压力。随着楼市调控的逐步加强和银根进一步收紧，中小型开发商将面临贷款无门、销售下滑、资金链绷紧等难题。在此背景下，楼盘之间的客源竞争将更加激烈。
在销售价格上，受资金紧张、竞争加剧和楼市调控政策深入落实的影响，房价上涨的势头将得到遏制，取而代之的是理性定价、低开高走，打折、让利幅度将加大。
土地：供应加大 地价走向平稳
受宏观新政和供应规模影响，今年上半年，赣州中心城区商住用地成交规模同比呈现下滑态势。根据赣州市政府下发的《2011年赣州市中心城区国有建设用地供应计划》显示，今年赣州中心城区国有建设用地供应总量为18995.6亩，其中，住宅用地5326.431亩(含廉租房、经济适用房、商品房、棚户区用地等)。由此可看出，下半年，赣州中心城区住宅用地供应规模将大幅增加。
对此，业内人士分析认为，随着银根收紧、调控加剧，开发商拿地将更加理性，大面积、高单价的地块交易成功率可能将降低。在出让价格上，受土地供应规模增加和房企拿地热情降温等因素影响，今年下半年，赣州中心城区商住用地出让价格可能将下滑，这对于有实力的房地产企业来说是一个好时机，而对于资金紧张，依赖银行贷款的中小型开发企业来说，此时拿地应谨慎。 文/陈腊平
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